北上广个税老办法仍通行 税总原副局长称20%细则

  愚人节前后,包括京沪广深在内的重点城市按照要求陆续公布“国五条”细则。一周多以来,新一轮楼市调控对市场的影响已经开始显现。和一些区域的房产经纪业务量“新老划断”不同,“国五条”中被认为“杀伤力”最大的二手房买卖征收20%个税执行几何还有待观望。

  记者访问北京(楼盘)、上海(楼盘)、广州(楼盘)三地中介,尚未发现20%征收个税的“新办法”普遍推行。就目前而言,按照交易总价1%~2%核定征收个税的“老办法”依然通行。

  所谓的“新办法”在个税法和此前的国税总局政策口径中均有明确。如何保持政策充分落地执行?国税总局原副局长杨崇春在接受专访时称,应当研究一个既方便群众,又能体现政策,既维护群众利益,又能打击倒房投机行为的好的简易办法,“如果这个问题不解决,我觉得执行这个政策还会走样。”时评:“20%个税”推高房价言之过早

  广州版“国五条”细则已经出台多日,二手房个税如何征收的谜底仍待揭晓。本报记者从一些中介机构了解到,在外界的观望与揣测中,普通住宅交易仍按照原来的方式进行。

  昨天下午,本报记者在广州市海珠区房地产交易登记所内看到,间或有三两业主与买家在中介的陪同下办理过户手续,罗琴(化名)便是其中之一。他庆幸自己唯一的房子刚好期满5年。按照政策精神,这样的住房交易免征个税。省地税局首度回应20%个税细则 最多扣除房屋原值10%的装修费

  交易登记所内一名工作人员称,目前房屋交易仍按“老办法”征税,5年以下的住房还是按照房款的1%收个税。但下一刻怎样征收就不得而知,政策随时会变。

  广州市常务副市长陈如桂此前向包括本报记者在内的媒体称,“国五条”广州细则出台后,税务局会根据细则出台一个具体的办法。昨天,广州市地税局相关负责人对本报记者称,对于二手房税收细则,广州税务部门仍在制定过程中,“很快就会出来了。”

  “税务部门制定出来细则之后也还要上级部门批准。”该人士表示,制定过程也不是税务部门一家说了算,还要多个部门反复进行沟通。

  二手房交易的个税征收有两种方式,一是按照房屋转让差价扣除合理费用后的余额征收20%个税,但由于在现实操作中纳入合理费用的房屋装修等费用确认存在难度,所以市场普遍采用政策许可的第二选项,即不能正确计算房屋原值和应纳税额的,对其实行核定征税,各地税率在1%~2%。“后”国五条楼市锡二手房市场走稳,个税仍为总值1%

  因此,本次“国五条”只是对既有政策的重申,但一些地方的细则中却对20%个税的问题避而不谈。

  不过,北京在细则出台后紧接着出台地税部门的政策解读,明确20%计征的条款,同时确定除商品房之外的保障房和公有住房等“特殊住房”的原值认定方式。但在现实操作中,对于确不能提供房屋原值相应凭证,且主管税务机关通过税收征管、房屋登记等信息系统也未能核实房屋原值的,北京地税明确,依然可以以房屋交易价格按核定征收率1%计算个税。

  在20%个税执行有难度的情况下,是否有重新设计核定征收税率的可能性?杨崇春告诉本报记者,应该由政府财、税部门按照实际情况制定更合理简易的办法。

  近日有媒体援引地方税务人士称,从地方政府目前的权限看,除了在核实房屋原值上可采取进一步措施外,调整核定征收的“应税所得率”,也是未来政策有可能调整的一个方向。

  广州一家大型房产中介经纪人梁斌(化名)认为,等广州二手房个税细则公布之后,未来该市“满五唯一”的二手房价格将会有10%~15%的涨幅。

  相比其他一线城市,北京在“国五条”落地后的交易日还未达到一周。因为3月31日至4月7日,当地房地产交易系统进行升级调整,其间暂停购房资格申请、审核及网上签约。

  昨日晚间,北京团结湖一名房产中介人士向本报记者透露,据他所在公司群发的通知,北京某城区已经明确,2006年以前的满五年非唯一的公房继续按照1%征收。

  北京市住建委的数据显示,4月10日该市二手住宅网签量为261套。而在过去的3月,在“末班车”效应下,北京二手住宅网签总量为43780套,日均超过1400套。

  更需要关心的是,本月进行网签的这些住房,是否已按照新政缴税?在房屋原值认定细则尚未完全明晰的阶段,是否存在减少个税支出的空间?

  “交易过的商品房,业主和税务部门都有契税存根,也会在房产局存一联,因此核定原值并不难,按20%差价缴税也在所难免。”这是本报记者连日来走访房产中介时,听到的最为普遍的回答。

  但与外界认为的可以通过装修费节省个税的猜测不同,在中介眼中,有了过户指导价这种操作方式,装修费这一项的“折扣力度”并无意义。

  所谓过户指导价,通俗地说就是北京地税部门按照房屋所在区域、楼盘建筑年代等信息实行一房一审核的原则,对交易房屋征缴税款的最低价格。这成为一些中介钻空所在,即做低交易价以应对可能执行的20%个税。

  上述团结湖中介人士向本报记者举例说,该区域在售的一套50平方米商品房,业主购买价格为30万元,现在以200万成交,原则上应按照170万元差额扣除合理费用等金额后的20%来缴纳个税,但中介可以按照1.8万元~2万元/平方米之间的过户指导价来做网签,将交易价格做低至100万元,于是,差价缩至70万元,需缴纳的个税相应减少。

  在上海,市场反应并未如原来预期一般,迅速下滑到“冰冻期”,只是呈现逐步下探的趋势。

  中原地产锦绣华城二店的房产经纪人汤才志告诉本报记者,自细则出台后自己并未有成交业务,但来看房的人还是不少。

  多家中介机构称,交易中心目前都未接到按照“新办法”缴纳二手房交易个税的通知,因此依然按照原来的办法在缴税。

  上海中原地产研究咨询部总监宋会雍告诉本报记者,截至4月10日,中原地产各门店共成交626套房,截至9日成交571套,“一天成交55套,也是正常月份的成交水平。”

  他表示,市场接下来的趋势应该是进一步下行的,但因为已经对政策有了充分的消化和准备,所以成交量不会有急剧的下滑,依然保持缓慢下行的态势。

  就目前来看,交易量已经显示“速冻”迹象。广州中原地产一位经纪人透露,截至目前,其所在门店销售业绩下滑六七成,“该买的房子上月都买了,观望期日子真的很难过。”梁斌说,在3月份,他曾凌晨5点来房地产交易登记所排队过户,但也只能排到第二三十位,而现在,交易所内人迹寥寥。

  国务院这次重申,我理解的应该是第二种办法不再执行了,就按照第一种办法执行。这次政策规定的含义,就是按差额20%执行

  国务院2月底的“国五条”,令胶着的楼市风波不断。其中按差额20%征个税的消息激起社会强烈反应。

  了解到,差额20%个税政策并无新意,在《个人所得税法》中早有明确规定;2006年和2007年,国税总局先后下发两个通知,对税法中的这一条款做了更详尽的规定。

  为何一则旧令会引起这么大波动?正值4月“税收宣传月”之际,国税总局原副局长、中国税务学会顾问杨崇春在接受《第一财经日报》记者专访时表示,此次国务院重申严格执行20%差额征税的政策,并非新政,此前国税总局多个文件已经对此做出了详细规定和解释,而社会风波缘于政府和有关部门的宣传解释不到位,加上不了解内情的专家学者的误读,误导了舆论。

  日报:我们看到,按房屋转让差额的20%征收个税是《个人所得税法》中明确规定的。

  杨崇春:房屋转让向个人征收20%的个税早就有规定,我认为这次是重申,是要严格执行。

  早在2007年3月,国税总局就下达过《关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》,我认为国五条再次强调个人转让住房按差额20%征个税这个规定,以及国税总局2007年的通知,依据是个人所得税法,不是新规定,也不是新政策,所以我认为国五条是重申。

  日报:“国五条”重申住房转让所得要征收个人所得税,引起了排队过户甚至离婚潮,您怎么看这些问题?

  杨崇春:我认为这其中有三个问题,第一是没有好好宣传,财税主管部门、有关单位包括房地产部门对政策的宣传不到位。第二是少数专家学者误读了国五条,把舆论导向引导错了,对风波有推波助澜的作用。

  第三个原因是地方政府没有及时站出来对国五条进行解释,甚至观望、等待、攀比。直到4月1日以后才有少数地方政府出来解释,有的只讲了100多个字,这怎么能不引起一场小风波呢?我认为这是一种怪象,也是有关部门极不负责的一种态度。

  住房转让征收个税执行的时候是两套计算方法,第一套计算方法没有宣传到位。现在第二个办法不执行了,不了解政策的当然有疑虑了。四月是税收的宣传月,应当利用这个时间,把政策宣传好。

  杨崇春:第一种是以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额,为应纳税所得额,税率为20%。

  第二种是纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,税务机关可按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素,在住房转让收入1%~3%的幅度内确定。

  从这些年执行情况来看,第一个方式是合理的,也是有根据的,但确实有一定的执行难度。目前绝大多数省市按照第二条的征收办法。

  日报:为什么在税法规定按差额20%征个税的情况下,国税总局又出台规定,给出了另一种按成交价1%~3%计个税的方式?

  杨崇春:我国的税法大部分都是条例。法是人大制定的,条例、规定是国务院的,补充规定、通知是单位的,都是实行的依据,都是具有法律效力的。

  多数地方按照总额1%~3%征税,因为简单,征税双方矛盾很少。第一种征税方式我们也规定了如何计算,但比较复杂,绝大多数都没执行,但两种办法都是有法律依据的。

  国务院这次重申,我理解的应该是第二种办法不再执行了,就按照第一种办法执行。这次政策规定的含义,就是按差额20%执行。

  日报:这次国五条关于按差额20%征税的政策也被多方解读,您认为这个解读与政策原意是有很大偏差的?

  杨崇春:有些专家在解读国五条时举例说,买房价格100万,卖房价格200万,二手房差价100万,乘20%,缴纳20万,按照原办法总价1%,交2万,增加了18万的差价。我觉得这是误读。

  这个计算方法是错误的,没有按照规定扣除成本,光税扣完也能扣掉10%~30%。

  原税法规定,转让住房过程中缴纳的税金和合理费用要全部扣完。缴纳的税金是指:纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。合理的费用是:纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

  杨崇春:相当复杂,相当多的人都算不清,政策是对的,但是执行难度较大。政策再好,老百姓不清楚,执行不了,等于白费。这就是为什么会有个简化的办法,是有来历的。

  我们现在讲政策(按差额20%征税)都有政策,扣税金扣费用,而且非常明确规定了,利息如何计算,房屋维修怎么计算,有发票的怎么办,没有发票的怎么办,在政策当中都是非常明确的,实际上政策早就替老百姓考虑到了。

  有些专家学者到现在还在呼吁政府尽快出台细则,国税总局的通知是对全国发的,还有哪些能够超过它的?当然也应看到,这些毕竟是六七年前发的,现在来看,会有新的情况,新的问题出现,我认为,按照新的问题来完善它,是当务之急。

  日报:目前不能核实房屋原值的,在住房转让收入1%~3%的幅度内确定。如果要重新设计税率,您认为应该由国税总局层面来做?

  杨崇春:对,应该由政府财、税部门按照实际情况制定更合理简易的办法。我们刚才讲的这套要取得的凭证是很难的,而且(装修材料)很多都不是在正规商店买的,未必在指定开发票的地方。指定要发票,必然会导致将来假发票更多。

  日报:楼市调控政策出台原意是为了打击投机客,但也有专家认为,会误伤改善性住房,您怎么看?

  杨崇春:我认为这也是对国五条有关税收政策的严重误解。20%对投机性倒房确实是个打击,但是对改善性住房,政策规定得非常明确。个人的唯一一套住房五年以上再出售,是免税优惠的。政策规定,为了对这部分人群照顾,不仅是免税,而且是要不折不扣地执行优惠政策,确保维护纳税人的合法权益。

  日报:大家对房屋原值如何认定争议很大,认为很多房子的原值难以认定,尤其是房改房。

  杨崇春:说多数人找不到原价了,我认为不是,多数人能找到原价,因为都有契税,契税发票上都有价格,契税丢了就等于把财产主角丢了,我认为这种人有,但是极少数。

  所以对不同房屋我们规定了不同的价格(原值计算方法)。房改房是最受关注的,计算方式通知中也有。

  日报:之前按税法中规定的差额20%征税难度很大,因此才有了简化的办法,这次要如何做,才能让调控政策不变样?

  杨崇春:这个政策最难解决的问题就是计算复杂,既要找原价,又要找扣除数,还要有税务部门的发票。说实话,就是修了房子,发票能找到么,确实有一定的难度。在这种情况下,应当研究一个既方便群众,又能体现政策,既维护群众利益,又能打击倒房投机行为的好的简易办法。如果这个问题不解决,我觉得执行这个政策还会走样。

  杨崇春:这是想通过税收调控房价,但税收不是万能的,税收第一是组织财政收入、保证政府支出,第二是配合有关政策调节。现在都把税收的作用夸大了,仅仅税收能把房价弄下去吗?

  杨崇春:税收转嫁分前转、后转。是否能转成,以及转多少,得看是买方市场还是卖方市场,因此,税收转嫁的问题,取决于市场,跟税务没关系,更与报纸强调不能转嫁没关系。

  日报:今年“两会”时,有委员提出,中国的直接税比例太低,您怎么看这个观点?

  杨崇春:我不赞同这个说法,理论上来说,直接税、间接税是两个不同税种,一个转嫁一个不转嫁,但是从本质上来讲都是消费者的钱,都由消费者出。直接税表面上不能转嫁,实际上就是消费者出的钱。

  说把直接税增加,间接税降低。能够转多少?个人所得税和企业所得税是直接税,现在要将这个部分增加10%或20%,把商品的税减20%。减20%不得了,这减少了整个财政收入将近20%,如果这部分让企业和个人交是不现实的。

  杨崇春:个人所得税争议已经很大,扣除额3500元还嫌低,如果到5000元,交钱的人更少了。

  还有人在建议提高个税起征点,这些人貌似替老百姓说话,其实在替富人说话。提高扣除额,确实会有一部分人不用交税了,但事实上富人减税的幅度更大。

  杨崇春:1994年增值税改革后有两个问题没解决,第一是生产型还是消费型,第二是交通运输、建筑安装和银行保险没有全部纳入增值税中,而是留在了营业税。另外营业税有些品目是最终的产品或服务仅是一个产品单项收入,也没必要改成增值税。

  从征收原理上说,增值税税率越少越好,越多越繁杂。税率一到两个最理想,现在已经有5~6个税率,如果把服务行业全部加进来,还要有新的税率,就更难计算了。

  营改增,我觉得这个名词用得不恰当,应该是扩大增值税的范围,不能扩的就放到原地。“营改增”能全部改过来么?我觉得改不过来。第二,营改增应该是有增税有减税,减税的不说话,增税的有意见,就下了上百个文件,一个是减免,一个是补贴,这又何苦。该改的改过来就完了,改过来的要补贴又有什么意义。

  所以这本来是个增值税完善税制的过程,专家总结说是结构性减税,政府也用上了,我认为这种说法是不严谨的。

  11日,北京土地储备中心公布通州台湖地块招标结果,对底价为9.1亿元的台湖地块,福州(楼盘)泰禾房地产开发有限公司给出19.3亿元报价名列第一,泰禾因此以最高价中标。以此计算,该地块楼面价超过万元达1.18万元平方米,溢价率高达112%,接近该地块附近区1.4万元的平均售价。

  出现这样楼面价接近现阶段新房卖价的不仅仅是北京一地。4月10日上午,经过336轮激烈竞价后,上海浦东发展置业有限公司最终以65%的溢价率竞得浦东唐镇新市镇D-05-01住宅地块,以楼面价18199元平方米,总价37.75亿元成为2013年上海单价、总价双料地王。

  据了解,此次唐镇地块吸引了包括融创九龙仓联合体、保利地产600048股吧)、中海、招商等企业参与竞拍。但值得注意的是,该地块成交楼面价高达18199元平方米,而就目前与D-05-01地块土地性质类似的周边在售项目来看,象屿鼎城的住宅类产品2013年第一季度的成交均价为24617元平方米,而毛坯交付的保利御樽苑,住宅产品的均价略低于象屿鼎城,仅为22158元平方米,这意味着,D-05-01地块所拍出的楼面价仅比保利御樽苑的成交价低3959元平方米。

  作为“国五条”细则落地后的北京“首拍”,石景山地块于9日以楼面价21311元平方米出让,溢价率高达174%。

  分析师杨晨青指出,按此前市场预期,“国五条”很可能对二手房市场起到抑制作用,但在新房市场,土地成本往往是决定房价的主要因素之一。因此,土地价格的变化最终如何向新房市场传导,值得重点关注。

  中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌在接受记者采访时表示,一线城市刚性需求与供应量不成正比造成市场过热,以上海为例,虽然住房总体库存达900万平方米左右,但中低价位的仅为200万到300万平方米,只够卖2至3个月时间。

  在顾云昌看来,限购等措施仅是权宜之计,增加供应量才是解决现阶段问题的根本所在。

  “在国五条刚落地的时间点就出现地王,对房地产行业压力相对较大。”杨晨青认为。顾云昌也认为,在这个节点出现高价地块,会影响本已平抑的购房者预期。

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