壹周要闻丨2019年将成为长租公寓的分水岭魔方全

  1、全国首单公共人才租赁住房类REITs在深交所成功挂牌,发行规模31亿元

  “深创投安居集团人才租赁住房第一期资产支持专项计划”挂牌仪式在深交所举行。深创投安居人才租赁住房资产支持专项计划是全国首单公共人才租赁住房类REITs产品,储架规模200亿元。第一期产品于2018年11月7日成功设立,发行规模31亿元,优先级证券评级AAA,票面利率4.38%,为2018年类REITs项目的市场最低发行利率。

  国家队通过发起融资,通过社会资金发展租赁住房,满足大量资金需求,缓解政府资金压力,对住房租赁融资发展起到示范租用,另一方面快速发展人才租赁住房,吸引人才,盘活存量物业,促进经济发展。

  魔方生活服务集团在深圳举行长租公寓资产管理合作交流会,宣告正式进军轻资产模式。会上,魔方和珠海华发股份旗下优生活物业运营管理有限公司举行了签约仪式,双方约定成立合资公司,共同对华发股份旗下所有长租公寓项目进行管理、运营。另外,魔方还与众多单体公寓项目建立了托管运营合作。

  长租公寓进入轻资产的时代,大型专业长租公寓运营商转型将具备明显品牌优势,中小型公寓运营商在产品细分、资管方式等差异化方面仍有发展机会,优质的轻资产长租公寓品牌将会越来越集中,中小型公寓会越来越难生存。

  根据麦家青寓一则纸质公告中显示:在向政府有关部门报备并取得支持的前提下,上海麦悦公寓管理有限公司(麦家青寓)将正式启动接受“寓见公寓”的资产重组工作。麦家青寓将快速联系广大业主,承接租赁房屋后续的房屋管理职责和房租支付义务,并第一时间向已达成协议的业主支付“寓见公寓”拖欠的租金。

  大量分散式公寓爆仓,又出现分散式公寓接盘,再市场的洗牌过程中,更多不符合市场标准的合租公寓将被淘汰,同时被别的分散式公寓并购,最终分散式公寓将会越来越集中,分散式巨头体量优势将更加巩固。

  钛媒体消息,此前,蛋壳公寓被传出获得新一轮融资,估值100亿元。蛋壳公寓方面否认了这一传闻。蛋壳公寓创立于2015年1月,总部位于北京,其核心团队主要包括沈博阳在内的糯米网成员,今年2月曾获1亿美元B轮融资。

  分散式公寓频现爆仓危机,不被多方看好,退出的企业越来越多,进入的企业越来越少。目前,分散式公寓的梯队已基本明确,随着中小型机构失去发展动力,下半场将全面进入大吃小的并购节奏。

  《中国住房市场监管报告》指出,2018年,在稳定宏观经济的大背景和供给侧结构性改革的大逻辑下,政府的住房市场监管政策主要从综合监管角度着力稳定住房市场,从土地市场监管角度着力提高土地利用效率,从销售监管角度着力维护市场秩序,确保各项政策落实效果,从租赁市场监管角度着力建章立制,促进租赁市场健康发展。

  调控房地产市场,建立长效稳定的住房机制,大力住房租赁市场,市场秩序仍待规范,然而下半年多起群体事件的爆发,加速了住房租赁监管的进程,对行业而言,迎来了寒冬和洗牌,对社会而言,市场将越来越好。

  仲量联行在最新的一份关于长租公寓市场的研究报告中提到,目前在主要的一、二线城市,由于传统商品住宅用地价格较高,长租公寓的租金回报率不足2%,远低于融资成本。此外,报告中提及,机构最担心的未来市场风险是租金和流动性,如租金增长不达预期、流动性少、租金管控、政策支持不达预期以及租赁需求不达预期。

  一、二线%,主要指的是自持方面,长租公寓自持难以通过资金杠杆扩张,靠租金收益难以形同,打造高端产品想办法提高溢价收益才是关键。

  房东东创始人全雳表示,长租公寓的未来一定是轻、重分离,长租公寓的轻资产、中资产、重资产,目前包租的叫中资产,重的是买进房子。有一些公司的任务是只买进物业,然后找到魔方类似的公司,你来帮我管,每年给我多少收益,这是重资产公司。轻资产公司非常简单,他的业务模型就是收取管理费。轻资产运营商目前国内乐乎、窝趣这些都是轻资产的公司,包括自如,明年会有更多的公司进入到轻资产领域。长租公寓未来做大的三种能力,第一个品牌力,第二个是产品力,第三个是资管力。

  轻资产模式下的长租公寓商业逻辑发生了转变,由包租赚取租金差,到为物业方提供价值提升赚取管理费。2019年将成为轻资产爆发的一年,品牌、产品、资管能力将决定核心竞争力,集中式轻资产模式一定是未来长租公寓发展的方向。

  上交所债券业务总经理佘力认为,随着市场的快速发展,相关法律制度供给不足、二级市场建设相对落后等问题也日渐凸显。基于发展中存在的问题,可以从多方面探索,进一步推动企业资产证券化市场的健康发展。研究推出公募REITs,推进REITs规则研究及项目试点,从住房租赁、基础设施等国家重点支持领域入手,在核心地区推动先试先行,与之配套,同步推进税收中性安排。

  住房租赁难以发展,主要原因在于缺乏优质资金的自持,以目前市场融资成本,长租公寓必亏。推动公募REITs的发展,让公寓获取长期、稳定、低成本的资金,已成为行业发展的当务之急。

  上游新闻消息,重庆小家联行拖欠房东租金,房东强制要求租户退房。据悉,小家联行在重庆托管的房源有1.4万套,其中1万套已经出租,空置4000多套。重庆小家联行在重庆已出租了1万多套房屋,每套房屋的押金是按一个月收,押金从1500元至4000元不等。“平均一套房屋押金2000元,涉及到的押金超过两千万。”

  一方面,整个市场对金融机构的监管变严,长租公寓的资金回笼速度放缓,导致资金链出现严重问题。另一方面,部分长租公寓自身经营模式存在大量问题,难以盈利、盲目扩张,最终导致问题的爆发。

  创业家传媒消息称,北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥表示,目前北京正准备在朝阳区进行试点,以协会的名字给长租公寓设置准入门槛,企业们需缴纳风险准备金才可进入这一行业。一旦有长租公寓运营企业出现市场风险,协会就会使用这笔风险准备金进行先行赔付,保障租客的权益。

  准备金缴纳机制的建立,增加了长租公寓的行业门槛,同时也增加了长租公寓的经营成本。另一方面,面对公寓破产的情况,房东和租客的权益亟待保障,准备金机制将推动长租公寓诚信市场的建立。

  广东省自然资源厅印发《关于加快处理不动产登记历史遗留问题的指导意见》(以下称《意见》),解决不动产登记历史遗留问题,其中明确“集体所有土地上开发的商品住房,一律不得办理不动产登记”。

  小产权房不得办理登记无法售卖,不仅无法售卖,甚至无法出租。广东省为城中村综合整治做足了铺垫,一方面是作为集体用地被拆迁、或被征收用以建设租赁住房,另一方面是被综合整治纳入住房租赁体系。

  西安市政府下发《西安市商品住房项目配建公共租赁住房实施细则》(以下简称《细则》),要求不低于宗地住宅建筑面积15%的比例实物配建公租房。其中,5%将无偿移交政府,10%政府回购。配建公租房单位面积政府回购价由土地和建设价格构成,其中,土地价格按宗地出让起始楼地面价计入;建设价格暂按2800元/平方米计入,并由市物价部门委托评估机构根据市场建设价格变动情况定期调整。

  西安明确规定商品住房配建公租房细则,虽然要求15%配建公租房,但实际只有5%无偿移交政府。目前,西安保障体系住房租赁供不应求,市场供应正在加速。

  《佛山市住房租赁发展规划(2017-2020年)》中,到2020年佛山五区将新增租赁住房不少于10万套。其中,禅城区拟新增25000套;南海、顺德两区计划各增29500套,三水、高明计划各增加8000套。该《规划》还提出,按佛山市住房建设“十三五”发展规划总套数的20%建设租赁住房,其中以招拍挂方式出让土地建设的配建租赁住房占租赁住房总套数的25%。

  佛山政府明确当地住房租赁发展方向,大力补充租赁住房的供应,规划不仅对整体住房租赁市场起到规范作用,更对未来民营市场走向起到关键指导作用,3年内佛山住房租赁迎来巨大发展机遇。

  广州保利N+坦尾青年社区,位于广州荔湾区大坦沙岛内,沿江而立,房间总数达338间,精致小单间、舒适大单间、LOFT等。重庆保利N+翠云小院青年社区,坐落于重庆市渝北3号线翠云轻轨站旁,全项目共4000㎡,超大庭院,依山傍水。武汉保利N+小东门青年社区,位于湖北美院武昌校区旁,风格年轻化,房间面积在11-22㎡不等。

  年底大量国家队房企长租公寓入市,按理说租赁情况不容乐观。一方面,项目以自持为主,无惧淡季入市;另一方面,国家队房企后来居上,将成为真正意义上的全国连锁公寓。

  武汉晚报消息,根据自如数据显示,95后是武汉自如客的主力军,2018年自如在武汉的租房用户超过13000人,平均年龄在26岁左右。其中87%的自如客,具备本科或本科以上的学历,具有良好的教育基础。这一人群拥有稳定的工作,收入水平中等偏上,对生活质量水平都有一定的追求。根据他们的反馈,舒适有序的空间,干净整洁的环境,以及省心周全的服务是他们最为看重的因素。

  武汉高校资源众多,今年下半年政府主力推动人才落户发展,今年的本科毕业生已经是95后。95后已经开始成为租房的主力群体,青年公寓在产品和服务方面需要跟上95后的喜好,未来租房人群还会不断保持年轻化,如何做出年轻人喜爱的公寓产品将赢得更多市场。

  阳光城睿湾是阳光城集团旗下长租公寓业务的高端产品系品牌,而此次开业的上海碧云服务式公寓则是睿湾品牌的首个落地项目。公寓目前对外出租房间共180套,其中公寓152套,别墅7幢28套。此前,阳光城·睿湾上海碧云服务式公寓项目也成功地成为了中国首单A股上市民营企业长租公寓REITS项目。

  今年年底,大量房企发力高端服务式公寓。一方面源于高端服务式公寓的与目前市场青年白领公寓形成差异化,满足高端人士需求,另一方面高端服务公寓回报率较高,可以获得更高的盈利空间。高端服务式公寓的竞争不仅在于产品,更在于服务。

  柚米寓常青公园店已申请政府人才公寓,周边生活配套齐全,该项目一共608间房,目前开业不久出租率已将近80%。社区位于地铁7号线园博园(在建),交通便利。而柚米寓光谷火车站隆越大厦店也将于2019年正式开业,此外郑州、西安也在积极布局。

  房企加速推进长租公寓,主要进军经济快速发展的强二线城市,一方面通过人才公寓申请的方式消化自身体量,另一方面迎合国家住房租赁发展已经成为行业的主流。

  龙光地产宣布,公司当日成功非公开发行首期住房租赁专项公司债券。本期债券发行规模为人民币10亿元,债券票面年利率7.0%,发行期限为4 年期,在第二年末附发行人调整票面利率选择权,而投资者拥有回售债券的选择权。

  房企进军住房租赁行业,在大额融资的支持下,长租公寓品牌得到快速发展。未来大量房企长租公寓入市,将对住房租赁市场造成冲击,加剧市场竞争,促进市场优胜劣汰。

  2017年底,位于昆明市高新区的DADA公寓首店开业。2018年11月,通过股权+债权方式,获得天使轮投资500万元人民币,未来将在昆明、武汉两地同步拓展业务。同年12月,DADA公寓积极拓展轻资产模式,与招商蛇口云南公司签订合作协议,在长租公寓专业咨询服务、门店委托运营管理等全方面合作。

  未来长租公寓机构发展主要在于轻资产方向,轻资产核心在于系统和品牌,运营层面的竞争不在于体量的多与少,而在于运营模式够不够精,现在往往市场同质化比较严重,小而美出彩的公寓未必没有机会。

  上交所最新信息显示,新鸥鹏地产较早前申请的住房租赁专项公司债券,今日审核状态变更为中止,该债券拟发行该规模为20亿元。据新鸥鹏在最初申请稿中披露,本次债券发行规模不超过20亿元,拟分期发行。其中各期募集金额的70%拟用于央着天域二期(江北嘴教育城)长租公寓及租赁住房项目建设运营,30%拟用于补充公司流动资金。

  房企受到楼市政策影响,纷纷转型长租公寓,长租公寓市场资金面收紧,准入门槛逐步提高,房企通过住房租赁融资也变得更加困难,转型不易,提高租赁住房运营能力已是当务之急。

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