印力83亿收的重资产和自如200亿估值的轻资产孰轻

  亿元,这是一个刷新国内地产轻资产创业公司估值的新高(之前最高的是庆庆哥的优客工场,最新估值亿元)。至此,两大热门创业领域的领头羊均已确认,均以一马当先的架势傲视群雄。

  佰仕慧快闪群第一时间加了一期讨论:自如200亿的估值高吗?很多人说不高,理由是:第一,就拿这三家领投机构来说,他们哪里有买贵的经历,以他们的托盘能力,自如的估值年内不翻一番已经是小概率事件;第二,按照披露的信息,以50万间对应200亿估值,每间房才对应4万估值,太便宜!如果换做更高的估值法,拿120万自如客对应,每个客户贡献才2万不到,更是低估!

  但也有人拿之前印力收购凯德20个MALL95万平米资产才用了83个多亿来对比,给了一个大大的质疑:轻资产不就是一纸合约吗?说没就没!怎么能和实打实的重资产相比?何况那还是带运营的稳定现金流资产!难道说也仅仅是北京区域将将实现赢利的自如带来的现金流贡献会好过基本属于刚需性消费的社区MALL?中原张大伟更是直言:吃差价的租赁融资,归根结底还是缺钱!自如的事业模式核心是客厅住人,未来政策如果不允许客厅住人,那么自如将一毛钱不值!

  这样的争论延续到了1月17日佰仕慧城市更新沙龙上。最先出场的中融长河资本CEO王宇涛说:我从来就认为轻资产就是伪命题!你都没玩过重资产,凭什么让业主把资产委托给你,让你旱涝保收的赚钱,他们却要承担所有的风险?他用精耕细作的操盘经验来诠释了他对如何用资产管理的逻辑实现重资产的增值,他用事实告诉大家:即使是通过市场化竞争获得的“高价”资产,仍然可以通过专业的打磨来创造出标杆性的产品,获取超过平均水平的超额收益!而且事实证明只要你能做出好产品,市场上真的就有识货的买家来买单(他们去年改造的两个项目如今一个已实现整租,一个正在洽谈整售)!

  接下来出场的共享际联合创始人潘振华分享却是另外一种逻辑,他用资本市场的估值来分析:国内龙头地产公司平均PE为13,而轻资产的住宿管理公司华住的PE倍数却为91!另外甚至还有一种估值叫做“按会员数估值”,UBER单个会员估值贡献7700元,AIRBNB是5万元,WeWork则是74万元!这就意味着对于存量资产的价值挖掘实际上存在三个层次的进阶:第一层次是重资产层面的资产被动增值,第二层次是主动运营收入增值,第三层次则是社群运营带来的超额回报增值!因为同时具备这三种能力,就可以吃到资产增值的全部可能。或许正因为如此,创立不过一年多点时间的共享际如今的市场估值已经达到30亿元!

  中君泰资本CEO龚克给出了他的认识,他说:投资圈一直有一个共识,所谓“好资产”就是指可以抛开任何人为因素仍然存在价值的资产,而能通过运营实现加分的资产就叫“优质资产”。大多数情况下能遇到一个“好资产”已经是成功的投资,“优质资产”基本上就是可遇而不可求。我猜想他的意思是说:重资产的价值就是还原其本来的资产价值,而轻资产的价值则在于实现资产的增值。锦和集团的郁敏珺总则表达:如果哪一天扎实做事的资产运营团队也能不用讲互联网故事就被资本市场认可价值,那中国就会有更多的好产品出现,其实中国的好产品还是有极大的市场需求的!

  文心基金和湾流国际分别用他们的实操案例来印证这个逻辑。北京文投旗下的文心基金在四惠轻资产操作了一个建材市场的改造项目,叫“伊莎文心广场”。这个项目并不以颜值取胜,但恰恰是因为他们能给文化创业企业带来的巨大帮助,他们就能生生的把客户从国贸这样的高大上区域“抢”来!而湾流国际则认定他们做的是“生活方式的改变”,他们就有信心把一个并不靠路边原来只能做低端办公的大杂院改造成带有合院性质的轻奢公寓,就敢把长租公寓的租金上限推高到1.2万元/月!

  湾流的这个案例让我想起《地产》杂志公众号上发布的一篇文章“梦梦是个外围,想从百子湾搬到霄云路”。这篇文章给我最大的触动是:都是北京的东四环沿线,距离不过几公里,百子湾就成了“外围”们的聚集地,她们支撑了当地最高的房租8000元/月,而换到霄云路就立刻变成顶层精英们的首选,即使业主直租,租金也可以达到9万元/月,而换成霄云路8号开发商与洲际酒店合作开的行政公寓,房租就可以是20万元/月!这样的价差足以让我们忽略房型的差距,这样的定价差距绝对不是房屋本身品质的差距,而代表着相应地段代表的人群身份认同!

  这就回应了那个疑问:如果说“轻资产”估值代表的是对运营水平的定价,那么看起来仅仅是热闹的“社群”估值又代表的是什么定价逻辑?我以为,无论是WeWork还是共享际,是阿那亚还是茑屋书店、Costco,其中都有一个核心的商业逻辑:用户认同!是为用户打造的协同生态圈造就了WeWork和共享际的估值神话,是业主自主成就了阿那亚神盘,是T积分卡造就了茑屋书店,是“有信仰的零售”让客户义无反顾的为Costco支付会员费(接近占其营收的三分之二!)社群价值就是罗胖所谓“超级用户”的价值,是那些对企业产生文化认同愿意为其持续买单的客户可以实现的企业价值!这点当然不好做到,但一旦做到就是独一无二,自然也就应该享受独一无二的市场定价!

  这个时候再来看题目中提出的这个问题,你会不会觉得仿佛是在做时代的穿越?如果那些三四线城市的社区购物中心已经不再被人们所需要,83亿的重资产可能就是买错,甚至可能就是一文不值!如果自如的增长速度将从此一发不可收拾,100万间、1000万间的开下去,160万亿存量资产,亿级的客户资源,由简单的房屋租赁延伸到社交再到信用再到支付场景,你还会觉得今天的200亿估值贵吗?

  当然,一切都还是假设,一切都可能因为一个失误而推倒重来。但这都不影响我们对这个大时代的判断:无问西东的勇气在于终于有这么一天我们可以为自己立德立言!返回搜狐,查看更多

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