王倩:投资轻资产运营企业的商业逻辑

  2017年1月13日,由链家研究院主办的以“存量时代流通为王”为主题的链家思享会年会在北京首都大饭店召开。在分享会上,翰同资本创始人王倩对于房地产行业从重资产模式向轻资产模式的转变有着深入的思考。她表示,非常看好房地产细分领域的轻资产运营。通过轻资产模式,不仅可以使物业增值,也可以快速实现复制和扩张。

  王倩认为,投资轻资产运营企业的商业逻辑是“可以用比较小的资金去撬动,迅速把管理规模做大,一旦把背后的品牌效益、规模效益以及内部的系统管理能力做起来,完全可以实现每年100%甚至更高的增长”。

  她还根据以往的投资经验分享了轻资产投资的几个共性:上升趋势不明显、发展空间小、交易量少的企业不投;盈利模式不清晰的不投;创始人得同时具备线下基础和线上互联网思维。

  我们之所以考虑做轻资产行业的投资,主要还是基于对整个房地产变革的一些大背景的系统思考。

  2005年之前,我本人有开发商的背景,之后进入到一家比较大的美元基金公司,然后进入到房地产投资环节。从最开始,我们投了很多开发商,参与了他们上市前的募资,包括富力、绿城、阳光100、方兴地产,我们也投了很多细分领域的领头羊企业,像红星美凯龙、奥特莱斯等等,我们也在一线城市和核心的二线城市收购了很多重资产。

  我个人的感觉是,过去十几年,中国房地产的发展得益于城市化的发展和人口红利,与此同时,十几年的发展中缺失的部分也突然爆发出市场化的大能量,如果能够踩在每一个细分行业爆发拐点之前进入,可以得到非常好的上升周期回报。

  但是,中国每一个细分行业的成长与衰败,都是几倍于国外同行业的速度。新事物一出现,一窝蜂上,正常可能需要十年的周期,到中国两三年就完事了。所以,从投资人的角度来讲,投资之前对趋势的预判就显得非常重要。

  从总体趋势来讲,传统开发的高毛利、高周转、高杠杆时期已经不在了,中国的房地产已经从增量时代进入存量时代,整体的开发阶段已经完结。

  像北京,在京津冀一体化的政策下,城市已经修到了七环,但是城市中心很多核心物业,其使用价值没有得到最好的展现。或者它的功能不是最佳,该做商业的地方做了办公,该做办公的地方做了住宅,或者传统开发建设质量比较低下,可能是十几年的房子看起来已经非常老旧了。再就是运营能力比较缺乏,往往一街之隔的写字楼,运营不好的比运营好的要差50%甚至更多。

  因此,传统重资产的模式到了非常需要变革的时候。但是对于开发商来说,收益率相对较高,大船难掉头,重资产的模式很难进行改变。

  第一,核心城市的存量资产规模巨大,我们有大量的物业期待通过运营管理来增值。这几年,我总结了一个非常有意思的趋势,一旦房子不好卖,大家都开始转型。最早一波是在2008年金融危机,很多房地产商都转型了,转型做商业地产、养老地产、文旅地产,房子一好卖,发现还是卖房子赚钱最快。到2014年下半年,又出现了房子不好卖的情况,又要转型。2015年下半年,开发商销售创历史新高了,又不提转型的事了。

  因为做存量资产的经营是很难的细活,你可能组建了几百、上千人的运营团队,最后发现整个收益率还是很难和开发商相比。轻资产运营给一些其他基因的人带来新鲜活力,也带来更多的冲击。

  第二,和其它互联网相关的创新行业相比,房地产所有的经营、交易,背后有巨大的资产作依托,所以它的盈利模式非常清晰。任何对于经营边际效应的提升,都可以为重资产创造非常大的价值。这可能和纯粹靠花钱去烧流量、培养C端的商业模式会有很大的不同,这是依托于房地产重资产的好处。

  第三,轻资产模式可以快速复制和扩张。开发或者持有重资产是非常强资本性的生意,对资本的需求量很大,能够获取一个地块或者一个资产的周期非常漫长。但是做轻资产运营就完全不一样了,你可以用比较小的资金去撬动,迅速把管理规模做大,一旦把背后的品牌效益、规模效益以及内部的系统管理的能力做起来后,完全可以实现每年100%甚至更高的增长。

  最后,轻资产会得到资本市场很好的估值。在香港上市的开发企业,交易量都很差,估值也很低,基本是四五倍的市盈率,很多上市公司的估值可能还不如手里一块地的价值,或者赶不上手里的现金量,这也是很多大的基金不再参与到大的pre-IPO或者私募去的原因,已经没有什么大的投资空间了。但是资本市场愿意给这些轻资产运营的企业非常高的估值,包括花样年旗下彩生活的分拆上市,以及绿城、中海分拆物业上市,如果背景中有一些互联网元素,估值更是高的要命。

  过去一年,翰同资本投资了7家房地产轻资产创新企业,在居住、办公、商业各领域投了一家运营商,在长租、旅居、办公各领域投了一家平台。

  第一,细分行业一定是处于上升周期,它的市场空间足够广阔。我们不会去投单个项目赚钱特别多,但实际上整个服务的是几十万、一百万的客户,交易量不是太大,这不是我们特别想要的目标。

  第二,我们投的所有企业收入模式都极为清晰。你要覆盖总部的成本、前期的市场费用,包括从刚开始到等待到成熟的费用,但到了合适的拐点,一定是盈利的。另外,现金流极其稳健,并不烧钱。我们投的七家企业,最低的增长是200%到300%,最高的是4000%。

  第三,所投创业团队的创始人在某一个行业有非常深的专业知识、资源和人脉积累,包括做事非常稳健、扎实。同时,不仅在线下有非常好的基础,又具有互联网思维。我们不太能接受90后的创业概念,因为房地产本身以及房地产相关的业务还是线下运营比较重的生意,对这个行业的整个产业链和资源,如果没有花一定时间积累的话,是比较难做的。但是我们也不太愿意去投那些特别传统的没有互联网思维的人,因为他的思维相局限,或者容易用传统开发的心态去看问题,也很难驾驭高速增长的企业。

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